AFECCIONES AL SUELO URBANIZABLE ACTUAL DEL ANTEPROYECTO DE LA LEY DE URBANISMO  SOSTENIBLE  DE ANDALUCIA (LUSA) Y EL BORRADOR DEL POT DE LA COSTA DEL SOL.

El Borrador del POT de la Costa del Sol establece el Sistema de Asentamientos, en el cual incluye los suelos urbanos consolidados y no consolidados del planeamiento general, asi como los suelos urbanizables en “situación real y legal de ejecución”, es decir aquellos suelos urbanizables que tienen aprobado el planeamiento de desarrollo e inscrito el proyecto de reparcelación. El resto de los suelos urbanizable, así como el anterior POT, los reconocía diferenciadamente del suelo urbano, en este caso se unen al suelo no urbanizable que no queda sujeto a ningún tipo de protección, quedan en un limbo sin ningún tipo de consideración, pero fuero del sistema de asentamientos que establece el Borrador del POT.

Para poder comprender la propuesta del POT, vamos a intentar desentrañar como se regula el sistema de asentamientos, transcribiendo a continuación, lo establecido en dicho documento en diferentes apartados del mismo.

El sistema de asentamientos está configurado solo por los suelos clasificados por el planeamiento general vigente como urbanos, así como por los clasificados como suelos urbanizables que se encuentren en situación legal y real de ejecución.  Se incorporarán al sistema de asentamientos los suelos que alcancen la clasificación de suelo urbano, ó de urbanizable cuando se encuentren en situación legal y real de ejecución, en desarrollo del planeamiento general vigente de cada municipio en cada momento. 

 Se reconoce a los distintos agente públicos y privados, la capacidad de promover actuaciones para la ampliación del sistema de asentamientos, siempre y cuando se trate de acciones de gran capacidad de generar rentas y empleo, contribuyan a la viabilidad global del sistema verde territorial y se integren en la morfología del territorio y el paisaje. 

 Se entienden especialmente adecuados para ellos, los suelos ya clasificados por el planeamiento urbanístico, aún no desarrollados, en localizaciones en el entorno de enlaces (existentes ó propuestos)  de la AP-7  en particular para el desarrollo de operaciones estratégicas de nueva urbanización destinadas a la implantación de actividades económicas emergentes que contribuyan a incrementar la diversificación funcional.

Está claro que con arreglo a los párrafos anteriores, más la consideración que realiza el Documento Inicial Estratégico del POT, donde se consideran como no viable ambientalmente la propuesta que realizaba el POT anulado, donde se reconocían todos los suelos urbanizables, sectorizados y no sectorizados, del planeamiento general de los diferentes municipios, entonces tendremos que el nuevo POT lo que busca es sencillamente la limitación de los desarrollos urbanísticos en los municipios de la Costa del Sol.

Ahora bien, una vez que podemos determinar cuál será el alcance y los objetivos del POT tendremos que pensar lo que va a ocurrir con los suelos urbanizables sectorizados y no sectorizados, recogidos en el planeamiento general de los diferentes municipios.

Para ello tendremos que acudir al Anteproyecto de la Ley de Urbanismo Sostenible de Andalucía (LUSA) y para ellos analizaremos la Disposición Transitoria 6ª. Medidas de sostenibilidad en relación a los suelos urbanizables del planeamiento vigente.

 1. Las determinaciones que los instrumentos de planeamiento vigentes pudieran contener para el desarrollo de los ámbitos y sectores de suelo urbanizable ………… seguirán siendo aplicables siempre que la ordenación detallada de los suelos urbanizables se produzca cumpliendo los plazos de programación de dichos instrumentos. Para el caso que estos instrumentos no prevean de forma expresa los plazos para la aprobación definitiva de la ordenación detallada de los suelos urbanizables, esta deberá producirse durante los cuatro años siguientes a la entrada en vigor de esta ley.

  Transcurridos dichos plazos, según el caso, sin que la ordenación detallada haya sido aprobada definitivamente, quedará suspendida la aplicación de las referidas determinaciones de desarrollo hasta la revisión de esos instrumentos en los términos establecidos en esta Ley, suspendiéndose igualmente la tramitación de los instrumentos de planeamiento, que afectando a dichos suelos se hubiera ya iniciado.

 Sin perjuicio de lo establecido en el apartado siguiente, no podrá tramitarse ni aprobarse innovación alguna de la programación de los instrumentos de planeamiento vigentes que pudiera afectar al cumplimiento de lo recogida en esta disposición.

 2. La suspensión a la que hace referencia el apartado anterior quedará igualmente sin efecto ó no será de aplicación, en aquellos suelos urbanizables del planeamiento vigente que sean objeto de modificación, para en cumplimiento del principio de desarrollo urbanístico sostenible, proceder a su clasificación total ó parcial, como suelo rústico ó a su reordenación incrementando sus niveles de compacidad y el sistema de espacios libres del municipio, en los términos que reglamentariamente se determine.

Para comprender el alcance de esta disposición transitoria es necesario aclarar varios conceptos con carácter previo.

Ordenación Detallada.

Está formada por las determinaciones que definen la ordenación urbanística completa del suelo urbano consolidado y en desarrollo de la ordenación pormenorizada de las actuaciones de transformación urbanísticas.

  • La definición del viario público
  • Parcelas dotacionales de espacios libres y equipamientos.
  • Parcelas lucrativas con asignación de uso pormenorizado, condiciones de edificación, numero de aparcamientos privados complementarios de los públicos, edificabilidad y número de viviendas protegidas.
  • Trazado de las redes de infraestructuras y sus características, asi como las parcelas asociadas y sus construcciones, y las conexiones exteriores.

Se puede concluir que la ordenación detallada, es la que hasta ahora conocemos como la ordenación pormenorizada que establecían los instrumentos de planeamiento de desarrollo, plan parcial de ordenación y plan especial.

Programación.

La única programación establecida en el planeamiento general vigente es la determinación del cuatrienio en que deberían desarrollarse las diferentes ámbitos ó sectores. Pero esta programación se refiere al desarrollo del ámbito pero nunca a la aprobación de la ordenación detallada, que difícilmente se establecía en el planeamiento general.

Por lo tanto, una vez analizada la disposición transitoria sexta, podemos concluir que los ámbitos y sectores de suelo urbanizable del planeamiento general vigente, podrán proseguir su tramitación, siempre que lo permita la legislación vigente en este momento (suspensión de la tramitación del planeamiento de desarrollo por exceso en los límites de crecimiento) por un plazo de cuatro años desde la entrada en vigor de la ley.

En resumen, el redactor del POT, conociendo, al igual que el sector el Anteproyecto de la LUSA, no ha hecho nada más que adaptar el sistema de asentamientos al futuro, una vez aprobada la LUSA.  Aprobada esta, los sectores de suelo urbanizable tendrán un plazo de cuatro años para aprobar su ordenación detallada (planeamiento de desarrollo) y,  transcurrido ese plazo, una vez aprobado del Plan de Ordenación Estructural, siempre y cuando posibilite su clasificación, deberán desarrollarse mediante la correspondiente actuación de transformación urbanística.

Ahora bien, estas actuaciones de transformación urbanísticas quedarán limitadas por los condicionantes que establece el POT en cuanto a los nuevos asentamientos, en los siguientes aspectos:

  • Deberán situarse en la proximidad de enlaces de la autopista AP-7
  • Capacidad de generar rentas y empleo
  • Viabilidad del sistema verde territorial
  • Adaptadas a la morfología y el paisaje.

Con la entrada en vigor del nuevo POTA, que no será inferior a dos años, así como la entrada en vigor de la LUSA, que tampoco será inferior a año y medio, se abre un nuevo horizonte, que nos obligará a todos los profesionales del sector a adaptarnos a unos procedimientos y una nueva filosofía.

 

Enrique de la Torre Lara, Ingeniero de Caminos, Director Técnico de CAI Soluciones de Ingeniería.

Luis Cepedano Beteta, Ingeniero de Caminos, Urbanista, Asesor Senior de CAI Soluciones de Ingeniería.